Değer Artış Kazancı Hesaplama
2026 yılında gayrimenkul değer artış kazancı istisnası 150.000 ₺ olarak uygulanır; istisnayı aşan kazanç %15 ile %40 arasındaki gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir. Kaynak: GİB — Gelir Vergisi Tarifesi 2026 (GVK Md. 103). Gayrimenkul satışında beş yıllık istisnayı, Yİ-ÜFE endekslemesini ve yıllık istisnayı adım adım görün.
Beş yıllık elde tutma istisnası
Satın alma yoluyla (ivazlı) edinilen bir gayrimenkul, iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılırsa doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir (GVK mükerrer md. 80). Beş yılın dolduğu ay da istisnaya dâhildir: tam 60 ay, vergisizdir.
Miras veya bağış yoluyla, yani ivazsız olarak edinilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazanç ise elde tutma süresine bakılmaksızın kapsam dışındadır.
Yİ-ÜFE endekslemesi ve %10 eşiği
Aldığınız tarihteki bedel ile sattığınız tarihteki bedel farklı bir paranın rakamlarıdır. GVK mükerrer md. 81, iktisap bedelinin iki tarih arasındaki Yİ-ÜFE artışıyla yükseltilmesine izin verir; böylece yalnızca gerçek kazanç vergilenir.
Kullanılan endeksler, iktisap tarihinden bir önceki ayın ve elden çıkarma tarihinden bir önceki ayın değerleridir. Artış oranı %10'un altındaysa endeksleme uygulanmaz ve nominal bedel kullanılır. Bu iki aydan biri henüz yayımlanmamışsa hesaplayıcı bir sonuç göstermez — eldeki en yakın ayı kullanmak, doğru görünen yanlış bir rakam üretirdi.
Yıllık istisna ve dilimli vergi
Endeksleme ve giderlerden sonra kalan kazançtan, o yılın değer artışı kazancı istisna tutarı düşülür. Kalan matrah varsa, gelir vergisi tarifesinin 'diğer' dilimlerine göre vergilendirilir.
Bu hesaplayıcı tek bir elden çıkarma işlemini kendi başına tarifeye vurur. Yıllık beyannamede değer artış kazancı diğer gelirlerinizle birleşir; başka geliriniz varsa marjinal oranınız burada gösterilenden yüksek çıkabilir. Bu, hesaplayıcının açıkça kabul ettiği bir sınırdır.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkulümü beş yıl elimde tuttum, yine de vergi öder miyim?
Hayır. Satın alma (ivazlı) yoluyla edinilen bir gayrimenkul, iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılırsa doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir (GVK mükerrer md. 80). Beş yılın dolduğu ay da istisnaya dâhildir.
Miras kalan evi satarsam değer artış kazancı doğar mı?
Hayır. Miras veya bağış yoluyla, yani ivazsız olarak edinilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazanç, elde tutma süresine bakılmaksızın değer artış kazancının kapsamı dışındadır. Hesaplayıcıda iktisap şeklini 'ivazsız' seçtiğinizde bunu görürsünüz.
Yİ-ÜFE endekslemesi ne işe yarar?
Aldığınız tarihteki bedel, sattığınız tarihteki paranın değeriyle karşılaştırılabilir değildir. GVK mükerrer md. 81, iktisap bedelinin iki tarih arasındaki Yİ-ÜFE artışıyla yükseltilmesine izin verir — böylece yalnızca gerçek kazanç vergilenir. Artış oranı %10'un altındaysa endeksleme uygulanmaz ve nominal bedel kullanılır.
Hangi ayın endeksi kullanılır?
İktisap tarihinden bir önceki ayın ve elden çıkarma tarihinden bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri. Bu iki aydan biri henüz yayımlanmamışsa hesaplayıcı bir sonuç göstermez; eldeki en yakın ayı kullanmak yanlış bir rakam üretirdi.
Başka gelirlerim de var; hesaplayıcı onları dikkate alıyor mu?
Hayır. Bu hesaplayıcı yalnızca tek bir elden çıkarma işlemini, kendi başına dilimli tarifeye vurur. Yıllık beyannamede değer artış kazancı diğer gelirlerinizle birleşir ve marjinal oranınız daha yüksek çıkabilir. Bu, sayfanın açıkça belirttiği bir sınırdır.
Bu hesaplama bilgilendirme amaçlıdır. Bağlayıcı tutar için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın beyanı esastır.